Hai scoperto che il tuo immobile presenta una difformità rispetto a quanto autorizzato in Comune. Magari te l’ha detto un tecnico durante una verifica di conformità, magari è emerso durante una trattativa di vendita, magari lo sospettavi da tempo perché c’è stato un intervento anni fa di cui non hai traccia cartacea.
La prima domanda che si pone chiunque in questa situazione è sempre la stessa: si può sistemare?
La risposta, nella maggior parte dei casi, è sì — ma dipende dal tipo di difformità, dall’entità dell’intervento e dalla normativa applicabile. Ecco cosa sapere se ti trovi in questa situazione nel territorio di Bassano del Grappa e della provincia di Vicenza.
Cos’è una sanatoria edilizia
Una sanatoria edilizia è la procedura che consente di regolarizzare, a posteriori, un intervento edilizio realizzato senza il titolo abilitativo corretto (o senza alcun titolo), oppure in difformità rispetto al titolo rilasciato.
In sostanza: qualcuno ha fatto dei lavori — una veranda chiusa, un ampliamento, una modifica interna — senza i documenti giusti o in modo diverso da quanto autorizzato. La sanatoria serve a mettere in regola quella situazione, presentando al Comune la pratica che avrebbe dovuto esserci fin dall’inizio.
Quando è possibile sanare
Non tutte le difformità sono sanabili. La sanabilità dipende da tre fattori principali:
- Il tipo di intervento
Un piccolo spostamento di tramezzi interni ha implicazioni diverse rispetto a un ampliamento volumetrico non autorizzato. Più l’intervento è rilevante (in termini di volume, superficie o impatto strutturale), più la procedura di sanatoria è complessa — e più alta è la probabilità che non sia sanabile in senso stretto.
- La conformità urbanistica
L’intervento deve essere compatibile con la destinazione d’uso della zona e con gli strumenti urbanistici vigenti (Piano degli Interventi, nel caso dei Comuni veneti). Se l’intervento eseguito non sarebbe stato approvabile nemmeno con una regolare richiesta, difficilmente è sanabile oggi.
- La normativa applicabile
In Veneto, la disciplina delle sanatorie si intreccia con il DPR 380/2001 (il Testo Unico Edilizia) e con la normativa regionale — in particolare la LR Veneto 14/2019 sul recupero dei sottotetti e la LR 14/2017 in materia di rigenerazione urbana, che in alcuni casi offrono margini di regolarizzazione aggiuntivi.
Sanatoria ordinaria e accertamento di conformità: qual è la differenza
Esistono due percorsi principali, spesso confusi tra loro:
Sanatoria ordinaria (condono edilizio)
Si riferisce a procedure straordinarie definite da leggi specifiche, valide per interventi realizzati entro date precise. Gli ultimi condoni nazionali risalgono al 1985, 1994 e 2003: se la tua difformità rientra in uno di questi periodi e non è mai stata sanata, potrebbe ancora essere possibile presentare domanda di condono tardivo — ma è un percorso molto specifico e non sempre percorribile.
Accertamento di conformità (sanatoria ordinaria “a regime”)
È la procedura ordinaria prevista dall’art. 36 del DPR 380/2001. Consente di regolarizzare un intervento realizzato senza titolo o in difformità, a condizione che l’intervento sia conforme sia alla normativa urbanistica vigente al momento della realizzazione, sia a quella attuale (doppia conformità). È il percorso più comune, ma richiede che entrambe le condizioni siano soddisfatte.
Le difformità più comuni nel territorio di Bassano del Grappa
Nel tessuto edilizio del Bassanese — caratterizzato da molti immobili costruiti o modificati tra gli anni ’60 e ’90 — le situazioni più frequenti che si incontrano in una verifica di conformità sono:
- Verande e tettoie chiuse senza titolo edilizio, spesso realizzate anni fa come “lavori di poco conto”
- Soppalchi non autorizzati o realizzati in difformità rispetto al progetto depositato
- Modifiche alla distribuzione interna (spostamento tramezzi, creazione di nuovi vani) non comunicate al Comune
- Piccoli ampliamenti realizzati in deroga rispetto al progetto originale approvato
- Difformità catastali — la planimetria in Catasto non corrisponde allo stato reale, indipendentemente dalla situazione urbanistica
Queste situazioni sono spesso sanabili, ma richiedono una verifica tecnica preliminare per capire esattamente con cosa si ha a che fare.
Il processo di sanatoria, passo per passo
- Analisi della difformità — si parte sempre da una verifica della situazione attuale rispetto agli atti depositati in Comune
- Valutazione della sanabilità — si verifica se l’intervento soddisfa i requisiti per la sanatoria (doppia conformità o altro percorso applicabile)
- Predisposizione della pratica — si prepara tutta la documentazione necessaria (elaborati grafici, relazione tecnica, moduli comunali)
- Presentazione al Comune — la pratica viene depositata allo sportello competente del Comune di Bassano del Grappa (o del Comune di competenza)
- Chiusura della pratica — il Comune esamina la documentazione e, in caso di esito positivo, rilascia il titolo in sanatoria
Cosa fare se la difformità non è sanabile
Non sempre la risposta è quella che si spera. Esistono difformità che, per caratteristiche intrinseche o per incompatibilità con la normativa vigente, non sono regolarizzabili con una sanatoria ordinaria.
In questi casi è importante saperlo chiaramente e per tempo — non a ridosso di un rogito. Il tecnico incaricato è tenuto a dirtelo, anche quando la risposta è scomoda. Le opzioni in questi casi dipendono dalla specificità della situazione: a volte si può procedere comunque alla compravendita con una dichiarazione esplicita delle parti; a volte no.
Hai scoperto una difformità nel tuo immobile?
Norma 360 gestisce pratiche di sanatoria edilizia nel territorio di Bassano del Grappa, Vicenza, Treviso e Padova. Analizziamo la tua situazione, ti diciamo se e come si può sanare, e seguiamo la pratica fino alla chiusura.