Hai scoperto che il tuo immobile ha una difformità edilizia. Forse te l’ha detto un tecnico durante una verifica di conformità, forse è emerso durante una trattativa di vendita, forse lo sapevi già ma hai sempre rimandato a dopo.
La domanda che tutti fanno in quel momento è comprensibile: si può sistemare?
La risposta onesta è: dipende. Non tutte le difformità sono uguali, non tutte sono sanabili, e non tutte richiedono lo stesso percorso. Questa guida ti aiuta a capire le differenze — senza false promesse, ma anche senza inutile allarmismo.
Cos’è una difformità edilizia
Una difformità edilizia è una discrepanza tra lo stato reale di un immobile e quanto risulta autorizzato nei documenti depositati presso il Comune.
Può essere:
- Difformità totale — l’immobile è stato costruito o trasformato senza alcun titolo edilizio
- Difformità parziale — esiste un titolo edilizio, ma i lavori realizzati si discostano da quanto autorizzato (una stanza in più, una finestra spostata, un soppalco non previsto).
- Variazione essenziale — una difformità parziale talmente rilevante da essere equiparata per legge a una difformità totale (modifica della destinazione d’uso, superamento dei limiti volumetrici oltre certe soglie, ecc.)
- Tolleranze costruttive — piccoli scostamenti rientranti nei limiti previsti dalla normativa (dal 2020 il DL Semplificazioni ha introdotto tolleranze fino al 2% sulle misure interne), che non costituiscono difformità in senso tecnico.
Quando una difformità è sanabile
La sanabilità di una difformità dipende principalmente da due condizioni, entrambe necessarie:
- La doppia conformità (art. 36 DPR 380/2001)
L’intervento deve essere conforme alla normativa urbanistica ed edilizia vigente sia al momento in cui è stato realizzato, sia al momento in cui si chiede la sanatoria. Se
l’intervento non sarebbe stato approvabile allora, o non sarebbe approvabile oggi, la sanatoria ordinaria non è percorribile.
Questa condizione esclude automaticamente molti casi — soprattutto ampliamenti realizzati in zone dove oggi non sarebbe più possibile costruire, o interventi che superavano già allora i limiti volumetrici.
- La compatibilità con gli strumenti urbanistici locali
In Veneto ogni Comune ha il proprio Piano degli Interventi (PI), che definisce le regole per ogni zona del territorio. Un intervento sanabile a Bassano del Grappa può non esserlo in un Comune limitrofo con norme diverse, anche per lo stesso tipo di difformità.
Le vie per regolarizzare: non solo la sanatoria ordinaria
Quando la doppia conformità non è soddisfatta, la sanatoria ordinaria (art. 36 DPR 380/2001) non è applicabile. Ma non sempre questo significa che non si possa fare nulla.
Accertamento di conformità parziale In alcuni casi è possibile sanare la parte di intervento che soddisfa la doppia conformità, lasciando aperta (o affrontando separatamente) la parte che non la soddisfa.
Normativa regionale veneta La Regione Veneto ha introdotto nel tempo alcune norme che ampliano i margini di intervento rispetto alla sola normativa statale. La LR 14/2017 (rigenerazione urbana e recupero edilizio) e la LR 14/2019 (recupero dei sottotetti) offrono in certi casi possibilità di regolarizzazione o ampliamento che non sarebbero percorribili con il solo DPR 380/2001. Vale sempre la pena verificare se la normativa regionale apre spazi ulteriori.
Condono edilizio I condoni edilizi sono procedure straordinarie introdotte da leggi nazionali specifiche, valide per abusi realizzati entro date precise. Gli ultimi tre condoni risalgono al 1985, al 1994 e al 2003. Se la difformità è stata realizzata entro queste date e non è mai stata condonata, potrebbe ancora essere possibile presentare domanda — ma è un percorso molto specifico, con requisiti stringenti e non sempre applicabile.
Le difformità che non si possono sanare
Esistono situazioni in cui la regolarizzazione non è possibile, indipendentemente dal percorso scelto:
- Interventi realizzati in zone vincolate (aree paesaggistiche, zone di rispetto fluviale, ecc.) senza le autorizzazioni specifiche richieste
- Volumetrie non compatibili con la normativa vigente né allora né oggi
- Interventi che hanno modificato la destinazione d‘uso in modo incompatibile con la zona urbanistica
- Abusi già oggetto di ordinanza di demolizione non ancora eseguita
In questi casi, il tecnico incaricato è tenuto a comunicarlo chiaramente. Le opzioni sono ridotte, e in alcuni casi l’unica via è il ripristino dello stato precedente — una prospettiva scomoda, ma meglio saperlo per tempo.
Cosa succede se non si sana e si vuole vendere lo stesso
Vendere un immobile con una difformità edilizia non sanata non è automaticamente impossibile, ma richiede trasparenza. Il notaio deve essere informato della situazione; l’atto può contenere una dichiarazione esplicita delle parti sulla presenza della difformità e sull’accordo tra venditore e acquirente su come gestirla.
In pratica però — soprattutto se l’acquirente ha un mutuo — la banca può bloccare l’istruttoria o richiedere la regolarizzazione come condizione per l’erogazione. Ogni caso è diverso, e vale la pena capire prima qual è la situazione reale.
Il punto di partenza: sapere esattamente cosa c’è
Prima di capire se e come sanare, bisogna capire cosa c’è. Una verifica di conformità urbanistica (VCU) è spesso il primo passo: mette nero su bianco la situazione reale rispetto agli atti comunali, senza interpretazioni, e fornisce la base per valutare il percorso corretto.
Hai scoperto una difformità nel tuo immobile in Veneto?
Norma 360 analizza la situazione, valuta la sanabilità e — dove possibile — gestisce la pratica di sanatoria nel territorio di Vicenza, Bassano del Grappa, Treviso e Padova.